1) Adókötelezettség

Adóköteles az önkormányzat illetékességi területén lévő építmények közül a lakás és a nem lakás céljára szolgáló épület, épületrész (a továbbiakban együtt: építmény).

Épület minden olyan építmény, vagy annak azon része, amely a környező külső tértől szerkezeti elemekkel részben vagy egészben mesterségesen kialakított, elválasztott teret alkot és ezzel az állandó vagy időszakos tartózkodás, illetve használat feltételeit biztosítja, ideértve az olyan önálló létesítményt is, amely részben vagy teljes belmagasságával a környező csatlakozó terepszint alatt van (pl. pince).

Épületrész az épület önálló rendeltetésű, a szabadból vagy az épület közös közlekedőjéből nyíló önálló bejárattal ellátott helyisége vagy helyiség-csoportja, amely azzal felel meg lakásnak, üdülőnek, kereskedelmi egységnek, egyéb nem lakás céljára szolgáló épületnek, hogy az ingatlan-nyilvántartásban önálló ingatlanként nem szerepel.

Minden olyan műszaki létesítmény, amely megfelel az épület fogalmának, adótárgynak minősül és adókötelezettség hatálya alá tartozik, amely kiterjed az építmény valamennyi helyiségére, annak rendeltetésétől, illetve hasznosításától függetlenül.

2) Adó alanya

Az adó alanyát a Htv. az általános rendelkezések közt szabályozza, majd az egyes adókra vonatkozó külön rendelkezések alatt pontosítja.

Eszerint adóalany:

- a magánszemély,

- a jogi személy, egyéb szervezet,

- a magánszemélyek jogi személyiséggel nem rendelkező személyi egyesülése,

aki a naptári év első napján az építmény tulajdonosa. Amennyiben az építménynek több tulajdonosa van, akkor a tulajdoni hányadaik arányában mindannyian adóalanyok.

Adóalanyiságot azonban nem csak a tulajdonosi minőség, hanem az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett vagyoni értékű jog is megalapozza, olyannyira, hogy ebben az esetben nem a tulajdonos, hanem a vagyoni értékű jog (kezelői jog, vagyonkezelői jog, haszonélvezet, a használat joga, és lakásbérlet) jogosultja lesz az adó alanya.

Az adó alanyára vonatkozó, 2013. január 1-jétől hatályos rendelkezés alapján: ha a vagyoni értékű jog jogosítottja - a 2012. december 31-ét követő időszakra előírt adóját nem fizette meg, és a végrehajtás vele szemben eredménytelenül zárul, vagy az adózó bármely okból – különösen az adómérséklés esetére – megfizetni nem képes, az adóhatóság az adó, adótartozás megfizetésére az építmény tulajdonosát határozattal kötelezi.

Ez esetben az építmény tulajdonosát, függetlenül attól, hogy a vagyoni értékű jog jogosultja – pl. haszonélvező – az adó alanya, mögöttes felelősség terheli az adó megfizetésére, vagyis határozat alapján adófizetésre kötelezetté válik az ingatlant terhelő adó vonatkozásában.

A tulajdonos fogalmát a Htv. négy „szinten” szabályozza:

1) Az ingatlan tulajdonosa az a személy vagy szervezet, aki/amely az ingatlan-nyilvántartásban tulajdonosként szerepel.

2) Amennyiben az ingatlan tulajdonjogának átruházásra irányuló szerződést az ingatlanügyi hatósághoz benyújtották – melynek ténye széljegyzésre került – a szerző felet kell tulajdonosnak tekinteni, kivéve, ha a tulajdonjog bejegyzése iránti kérelmet az ingatlanügyi hatóság jogerősen vagy véglegesen elutasította, vagy azt visszavonták vagy a bíróság megállapította a szerződés érvénytelenségét.

3) Újonnan létrehozott építmény tulajdonjogának – a használatbavételi (fennmaradási) engedély jogerőre emelkedését vagy véglegessé válását, használatba vétel tudomásulvételét, egyszerű bejelentéshez kötött épület felépítésének megtörténtéről szóló hatósági bizonyítvány kiadását megelőző – átruházása esetén a szerződés ingatlanügyi hatósághoz történő benyújtását követően a szerző felet a használatbavételi (fennmaradási) engedély jogerőre emelkedésének vagy véglegesség válásának, használatba vétel tudomásulvételének, egyszerű bejelentéshez kötött épület felépítésének megtörténtéről szóló hatósági bizonyítvány kiadásának időpontjától kell tulajdonosnak tekinteni.

4) A tulajdonos fogalmának negyedik esete az egyéb módon – tehát nem tulajdon-átruházással – történő tulajdonszerzésre vonatkozik, melyre a Htv. a Polgári Törvénykönyv (2013. évi V. törvény) vonatkozó szabályait tekinti irányadónak. Leggyakoribb esete az öröklés vagy elbirtoklás útján történő tulajdonszerzés.

Öröklés esetén a hagyaték az örökhagyó halálának időpontjában száll az örökösre, az elbirtoklás útján történő tulajdonszerzés pedig az elbirtoklásra meghatározott időtartam leteltével következik be.

Az adóalanyiság tehát fenti események – öröklés, elbirtoklás – bekövetkeztét követő év január 1-jén keletkezik, függetlenül attól, hogy pl. öröklés esetén a hagyaték jogerős átadásra csak az örökhagyó halála utáni harmadik évben, vagy később kerül sor.

A Htv. lehetőséget biztosít arra, hogy valamennyi tulajdonos – ideértve a vagyoni értékű jog jogosultjait is – írásban megállapodjon, hogy mely személy lesz az, aki az adóalanyisággal kapcsolatos jogokat és kötelezettségeket gyakorolja. Ennek feltétele, hogy a megállapodást az adóhatósághoz benyújtsák (ezt a bevallási nyomtatvány tartalmazza).

Fontos tudni! Amennyiben egy adómentességben részesülő társtulajdonos adózó vállalja megállapodás alapján a többi – adómentességben nem részesülő - tulajdonos adóalanyisággal kapcsolatos jogait és kötelezettségeit, nem jelenti azt, hogy a teljes ingatlan adómentessé válik. Az adómentességben részesülő tulajdonos mentességet kap a saját résztulajdona tekintetében, míg a többi társtulajdonos vonatkozásában be kell nyújtania a bevallást és meg kell fizetnie az adót.

A közös tulajdonnak van egy speciális esete, ez pedig a társasháztulajdon. Itt az épület meghatározott részei (főként lakás, tároló-helyiség) a tulajdonostársak külön tulajdonában állnak, mely után önálló adóalanyok, míg a közös használatú helyiségek (pl. lépcsőház, pince, teremgarázs) közös tulajdonban, a társasház tulajdonában állnak. Ez esetben a közösség – a társasház – az adó alanya.

3) Adómentesség

A Htv. meghatározott épületeket illetve épületrészeket mentesít az adó alól. Ezen túl az önkormányzatnak is meg van a lehetősége, hogy e mentességi kört rendeletében tovább bővítse.

A helyi adórendelet sajátos technikát alakított ki. Az építményadó vonatkozásában kettős adómentességi rendszert szabályoz. Ez a tárgyi illetve az alanyi adómentesség.

A tárgyi adómentesség azt jelenti, hogy „akire” nézve meghatározott feltétel fennáll, nem tartozik az építményadó hatálya alá. Két ilyen adómentességi kör van:

1. a) a magánszemély tulajdonában lévő lakás (lakóház), (magánszemélyek kommunális adó-fizetési kötelezettsége vonatkozik rá)
2. b) a lakásszövetkezet, illetve lakóépületben lévő társasház és/vagy tulajdonközösség esetén a tulajdonosok közös tulajdonában álló, közös használatú helyiségek közül a fedett és oldalt zárt erkély, lodzsa, fedett terasz és tornác, tetőtér, belső lépcső, közlekedő, tüzelőtér, tüzelő- és salaktároló, szárító, padlás, szerszámkamra, szín, pince, gyermekmegőrző, valamint házi mosoda, amennyiben e helyiségeket nem hasznosítják vállalkozási célra.

Az építményadó alóli alanyi adómentesség körét a Htv., illetve a helyi adórendelet szabályozza:

A) Törvény alapján mentes az adó alól:

1) szükséglakás; fogalmát a lakások és a helyiségek bérletére, valamint elidegenítésére vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény értelmező rendelkezései alapján lehet megállapítani, mely szerint: az a lakás már nem minősül szükséglakásnak, melyben legalább 12m² alapterületű lakóhelyiség és külön főzőhelyiség, vagy 4m²-t meghaladó, önálló szellőzésű, főzést lehetővé tevő lakótér található, egyedi fűtéssel rendelkezik, a WC használat és a vízvétel lehetősége biztosított. Ennek megállapítása kizárólag helyszíni szemle során lehetséges.

2) a kizárólag az önálló orvosi tevékenységről szóló törvény szerinti háziorvos által nyújtott egészségügyi ellátás céljára szolgáló helyiség; (Az építményadó mentesség tehát a háziorvosokat, a házi gyermekorvosokat és a fogorvosokat illeti meg az alap-tevékenységükhöz használt helyiségek vonatkozásában.)

3) az atomenergiáról szóló törvény szerint kizárólag a radioaktív hulladék elhelyezésére, a kiégett nukleáris üzemanyag tárolására használt építmény; (Hatályos 2017. 01. 01. napjától.)

4) az ingatlan-nyilvántartási állapot szerint állattartásra vagy növénytermesztésre szolgáló épület, vagy az állattartáshoz, növénytermesztéshez kapcsolódó tároló épület (pl. istálló, üvegház, magtár), amely adómentességnek fontos feltétele, hogy az épületet az adóalany rendeltetésszerűen állattartási, növénytermesztési tevékenységhez kapcsolódóan használja;

5) Műemléképületek felújításához kapcsolódó, határozott idejű adómentességi szabály: e mentesség tárgya az az épület, melyet külön jogszabály szerint műemléki értékként, vagy önkormányzati rendelet alapján helyi, egyedi védelem alá helyeztek és azt felújítják. A mentesség a kiadott építési engedély vagy örökségvédelmi engedély jogerőre emelkedését, véglegessé válását követő 3 egymást követő évben illeti meg adózót. (Felújítás az az általános javítás, mely az épület egészét, vagy több főszerkezeti elemét és homlokzatát érinti, s amely teljesen visszaállítja az épület esztétikai, valamint eredeti műszaki állapotát.) E körülményt adózónak be kell jelentenie az adóhatóságnak! Ilyenkor az adó évente megállapításra kerül és (kamattal együtt) jelzálogként az ingatlan-nyilvántartásba be kell jegyeztetni. A mentesség lejártát követő év 01. 30-ig meg kell keresni az építésügyi-, vagy örökségvédelmi hatóságot a felújítás tényének és befejezése időpontjának igazolása végett. Amennyiben a felújítás a mentesség 3. évének utolsó napjáig megtörtént, a nyilvántartott adót és kamatokat, valamint a jelzálogjog bejegyzést törölni kell. Amennyiben a felújítás nem történt meg, határozat alapján annak jogerőre emelkedését, véglegessé válását követő 15 napon belül az elmaradt adót és kamatot meg kell fizetni.

B) Helyi adórendelet alapján mentes az adó alól

1) az a látási fogyatékos személy, aki vakok személyi járadékában, vagy fogyatékossági támogatásban részesül, (értelemszerűen az a fogyatékos személy, aki kizárólag mozgásszervi és/vagy hallási fogyatékosság vonatkozásában részesül támogatásban, e mentességre nem jogosult)

2) aki hadigondozottak ellátási formáiban részesül,

3) a 70. életévét betöltött gépjárműtároló tulajdonos, amennyiben

a vele közös háztartásban élő közeli hozzátartozójának jövedelmét is figyelembe véve az egy főre jutó jövedelem nem éri el a tárgyév január 1-jén érvényes legalacsonyabb öregségi nyugdíj összegének kétszeresét, és a gépjárműtároló és az életvitelszerűen lakott ingatlan az ingatlan-nyilvántartásban azonos helyrajzi számon szerepel, vagy azonos társasházon belül van.

4) Adókötelezettség keletkezése és megszűnése

A Htv. rendelkezései alapján: az adókötelezettség a használatbavételi, illetve a fennmaradási engedély jogerőre emelkedését vagy véglegessé válását, a használatbavétel tudomásul vételét vagy az egyszerű bejelentéshez kötött épület felépítésének megtörténtéről szóló hatósági bizonyítvány kiadását követő év első napján keletkezik. Engedély nélkül épült, vagy anélkül használatba vett építmény esetén az adókötelezettség a tényleges használatbavételt követő év első napján keletkezik.

Ez alapján tehát adókötelezettséget négy jogi tény keletkeztet:

- használatbavételi vagy fennmaradási engedély jogerőre emelkedése vagy véglegessé válása, vagy

- használatbavétel tudomásulvétele, vagy

- bejelentéshez kötött épület felépítését követően hatósági bizonyítvány kiállítása,*

- előzőek hiányában a tényleges használatbavétel.

Ha egy épületre kiadott használatbavételi vagy fennmaradási engedély jogerőre emelkedett vagy véglegessé vált, illetve hatósági bizonyítvány kiállításra került, az adó megállapítása szempontjából nincs jelentősége annak, hogy az épületet vagy annak egyes helyiségeit ténylegesen használják -e. Az adókötelezettség az engedély jogerőre emelkedését követő év első napján a törvény erejénél fogva jön létre.

* Erre vonatkozó eljárási rendet a lakóépület építésének egyszerű bejelentéséről szóló 155/2016.(VI.13.) Kormányrendelet 1. §-a, valamint 6. §-a szabályozza.

Az adókötelezettséget érintő változást a következő év első napjától kell figyelembe venni.

Az adókötelezettség megszűnése

Az adókötelezettség az építmény megszűnése évének utolsó napján szűnik meg. Ha az építmény az év első felében szűnik meg, akkor az adókötelezettség utolsó napja tárgyév június 30. Az építmény használatának szünetelése nem érinti az adókötelezettséget. Az építmény a Htv. értelmező rendelkezése szerint megszűnik: ha az építményt lebontják vagy megsemmisül;

Ezen esetekben az építmény alkalmatlan emberi tartózkodásra, így nem adóköteles.

5) Adó alapja és mértéke

A helyi adórendelet az adó alapjaként az építmény m²-ben számított hasznos alapterületét határozza meg.

Hasznos alapterület: a teljes alapterületnek az a része, ahol a belmagasság – a padlószint (járófelület) és az afelett levő épületszerkezet (födém, tetőszerkezet) vagy álmennyezet közti távolság - legalább 1,90 m.

A teljes alapterületbe beletartozik: (a lakáshoz és üdülőhöz tartozó kiegészítő helyiségek, melléképületek és melléképületrészek kivételével)

- valamennyi helyiség összegzett alapterülete;

- többszintes lakrészek belső lépcsőjének egy szinten számított vízszintes vetülete;

- az építményhez tartozó fedett és három oldalról zárt külső tartózkodók (lodzsa, fedett és oldalt zárt erkélyek) a fedett terasz és a tornác alapterületének 50%-a; valamint

- lakások esetében a pinceszinten (csatlakozó terepszint alatt) kialakított helyiségek alapterületének a 70%-a; (A garázs akkor is teljes alapterületével adóköteles, ha az a pinceszinten helyezkedik el.)

Kiegészítő helyiség: a lakáshoz, üdülőhöz tartozó, jellegénél és kialakításánál fogva csak tárolásra alkalmas padlás, pince – ide nem értve a gépjárműtárolót.

Melléképület, melléképületrész: a lakás, az üdülő elhelyezésére szolgáló telken lévő és a lakás, üdülő szokásos használatához szükséges, de huzamos emberi tartózkodásra részben és ideiglenesen sem szolgáló, tüzelő, lom, szerszám, kerékpár, babakocsi tárolására szolgáló épület vagy épületrész – ide nem értve a gépjárműtárolót. (E helyiségek is – csakúgy, mint a kiegészítő helyiségeknél – csak lakás és üdülő esetén vehetők figyelembe.)

A többlakásos lakóépületben lévő lakás esetén a lakástulajdonhoz tartozó, 5 m² hasznos alapterületet meg nem haladó, lomok, szerszámok, tüzelő tárolására szolgáló helyiség, feltéve, hogy az az épületen belül, de a lakástól elkülönítve helyezkedik el, valamint lakóépületben az osztatlan közös tulajdonban lévő közlekedő és tároló-helyiség, akkor, ha azt a tulajdonközösség közösen használja. (Itt csak az a tároló helyiség mentes, amely az 5 m²-t nem haladja meg. Az ezt meghaladó területű helyiség teljes alapterületével adóköteles, tehát nem csak az 5 m² feletti résszel.)

Az adó mértékét a helyi adórendelet 2023. január 1-jétől 1 900 Ft/m²/év-ben határozza meg. (Ezt megelőzően 2016. január 1-jétől 2022. december 31-ig az adó mértéke 1 600 Ft/m²/év volt.)

Két esetben az általános adómértéktől eltérő, kedvezményes adómérték van megállapítva:

a) a műterem adójának mértéke 270 Ft/m²/év, ha adózó tagja valamely képző-művészeti vagy alkotóművészeti szövetségnek;

b/1) gépjárműtároló adójának mértéke 300 Ft/m²/év, ha egész évben gépjármű-tárolásra használják, vállalkozási célt nem szolgál és annak tulajdonosa/ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett vagyoni értékű jog jogosultja magánszemély;

b/2) emellett szintén 300 Ft/m²/év adómértékkel adózik a társasházi közös tulajdonban álló, műszakilag osztatlan gépjárműtároló is a társasházban lévő lakásokra jutó tulajdon mértékéig.